Blog entries will be posted in the language in which they were written.
March 26th, 2012

Buying your first Condo?

Posted by Joan McGuigan

Buying your first Condo
Click on link:  to read the article about “good things to know
when you buy  your first Condo.”
Taken form the spring 2012 CAA magazine

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February 28th, 2012

Benefit to Westmounters’

Posted by Joan McGuigan

A new 38 million dollar eco-friendly recreation center has been approved by the city of Westmount. It will include a 10 meter underground skating arena, probably the first in North America, tennis, swimming pool; toddler’s pool and parking lot for approximately 80 cars, nearly double the present capacity.
Westmount property values should remain strong and may even increase as a result of this 1st class undertaking.

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February 16th, 2012

News – Westmount Science Camp for Kids

Posted by Joan McGuigan

“In partnership with Westmount Sports and Recreation, McGill University, the Redpath Museum and Westmount High School, Westmount Science Camp will open its doors and labs on July 2 for campers ages 6-13.
The camp will offer a wide array of fun and exciting science for kids. Real science with top of the line equipment, facilities, science professionals and volunteers will be available and our goal is to provide the kids with an unforgetable science experience which may assist them in their choices towards a science career in the future. Or just provide them with a lot of fun!
There will also be a field trip at McGill included in each 2 week session.
Registration begins March 19 by calling Westmount Sports and Recreation at 514-989-5353. For further information and an early bird enrolment reservation, please call Nigel Penney, Camp director, at 514-691-9307.”

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February 9th, 2012

Westmount historically significant

Posted by Joan McGuigan

Do you know that Westmount is recognized as historically significant for its opulent Victorian architecture and landscape heritage? Westmount got its characteristic styles and trends in architecture and landscape from the period between 1890 and 1930. The members of the municipality were keen to protect and preserve the features of their built environment and the harmonious integration of both its buildings and its good urban planning. Westmount is a gem in the greater metropolitan which is Montreal. Stay tuned for more about Westmount & other urban communities in the coming weeks.

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September 15th, 2011

Get more energy efficient! Federal retrofit program has been renewed!

Posted by Joan McGuigan

The federal government renewed the EcoEnergy Retrofit program for the next seven months – until March 31, 2012, homeowners can get grants of up to $5000 to make their homes more energy efficient. Make home improvements that increase energy efficiency and lower energy costs your priority!  The grant can be used for anything from improved insulation to energy- efficient appliances to toilets that use less water – as long as the expense will reduce energy consumption.  First, register with the program and book a pr e-retrofit evaluation (before you do any renovation).  An auditor will come to your home and give you a guide as to the types of improvements to make for a more energy efficient home.  Once the work is complete, you book a post-retrofit evaluation where the auditor will assess the work.  You will need to produce receipts for the work and materials.  Participants in the program have seen their consumption go down more than 20 per cent.  The program ends at the end of March so get started!

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September 9th, 2011

Mauvaise presse contre les courtiers immobiliers dans Protégez-Vous ?

Posted by Joan McGuigan

 

Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec

St-Hubert, 6 septembre 2011

À la lecture du reportage dans le numéro septembre 2011 du magazine Protégez-vous sur la pertinence de vendre une propriété avec ou sans courtier, le Président Fondateur du Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec (RCIIQ) remet certaines informations en perspectives en rappelant l’importance de sécuriser l’une des plus importantes transactions effectuées dans la vie d’un individu.

Vendre ou acheter avec ou sans courtier immobilier?

Les courtiers protègent les consommateurs, tant les acheteurs que les vendeurs

Depuis le début des années 2000, l’immobilier a connu une grande effervescence. Le marché a grandement souri aux vendeurs qui ont vu leur propriété doubler de valeur et parfois même davantage. Les acheteurs ont eu, quant à eux, la vie moins facile, devant parfois surenchérir leur offre pour obtenir la propriété de leur rêve… Durant la même période, le nombre de courtiers immobiliers au Québec a bondi d’un peu plus de 10 000 à près de 20 000, un sommet inégalé alors que le nombre de transactions, lui, n’a pas connu la même hausse vertigineuse.

Toujours pendant cette même période, on a vu poindre de nombreuses formules de rémunération des courtiers immobiliers pour s’adapter au marché bouleversé par l’Internet, la concurrence entre courtiers plus nombreux et la présence de nouveaux joueurs. Ces éléments sont venus confirmer un fait indéniable : il n’y a aucune loi qui établit le taux de commission des courtiers à 7 %, 6 %, ni même 2 %. Cette affirmation a été corroborée par le directeur général de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec).

Il serait temps de préciser et de répéter qu’il existe présentement sur le marché québécois, autant de formules de rémunération qu’il y a d’agences de courtage immobilier et de courtiers. Car chacun y va de ses propres adaptations de formules, que ce soit à commission, à forfait, à la carte ou autre… ce qui correspond parfaitement aux demandes du Bureau de la concurrence, soit dit en passant.

Une expertise pertinente

Dès lors, la question de vendre sa propriété avec ou sans courtier doit être placée dans sa juste perspective. Il serait dommage d’induire les consommateurs en erreur ou de les aiguillonner sur des pistes qui pourraient s’avérer hasardeuses pour l’avenir de leur patrimoine familial. Tout le monde peut comprendre que de nouveaux joueurs aient tout intérêt, commercialement parlant, à véhiculer que les services des courtiers immobiliers coûtent cher, en insistant sur le taux de commission élevé par exemple, ou en rabaissant la nature et la qualité des services offerts par ces professionnels du courtage immobilier.

Les faits démontrent toutefois le contraire. Les répondants du sondage du site Web de Protégez-vous provenant à 95 % de la clientèle de la firme DuProprio (est-ce un hasard?), le démontrent fort bien. Vendre sa propriété soi-même exige du temps, des énergies, des connaissances, des aptitudes à la négociation, de la disponibilité et une bonne réserve de sang-froid. Certains y ont consacré 90 heures, parfois bien davantage, quelquefois, un peu moins. Quoi qu’il en soit, cette démarche ne sied pas à tout le monde et comporte des risques qu’il ne faut pas occulter sous le seul prétexte de ne pas vouloir payer une commission qui n’a pas de taux fixe.

Phénomène culturel

En parallèle, il est intéressant de souligner que le phénomène « vendre sa propriété soi-même » est un pur trait culturel québécois francophone. Il a très peu d’emprise dans les secteurs anglophones du Québec, ni dans le reste du Canada ou de l’Amérique du Nord. Il faut se rappeler que l’accès à la propriété des Québécois francophones ne remonte pas loin dans le temps.

Perçu bien davantage comme un geste de réussite sociale plutôt qu’un investissement, comme le voient les anglophones, il y a une grande part d’attachement émotif dans la vente d’une propriété. Ainsi, les propriétaires francophones estiment qu’ils sont les meilleures personnes pour faire valoir les atouts de leur demeure alors que les propriétaires anglophones préfèrent recourir à des spécialistes pour protéger leur investissement.

La distinction est importante et se reflète dans les statistiques. Alors qu’à peine 10 % du marché de toutes les transactions immobilières effectuées au Canada et aux États-Unis le sont par les propriétaires, ce chiffre gonfle à 45 % au Québec. On saisit mieux la vive compétition qui sévit entre les courtiers immobiliers qui se disputent les 55 % restants.

Un service professionnel gratuit pour les acheteurs

Compte tenu de l’augmentation de la valeur des maisons au Québec où même pour une maison secondaire, il n’est pas rare de débourser plus de 200 000 $, il est essentiel de prendre les précautions qui s’imposent. Quel est l’intérêt pour l’acheteur de ne pas recourir aux services gratuits d’un courtier immobilier?

Faut-il rappeler que la base du courtage immobilier structuré au Québec remonte aux années 1950. Les artisans ont alors établi des principes de base. L’un d’entre eux, qui n’a jamais été remis en question depuis, est d’offrir gratuitement aux consommateurs acheteurs, leurs services.

Dans ce contexte, l’acheteur n’a jamais eu intérêt à transiger directement avec le vendeur,  à l’exception peut-être des spéculateurs cherchant la proie facile. Pourquoi en effet se priverait-il d’un expert qui connaît toutes les fluctuations du marché du secteur et tous les rouages d’une transaction? Pourquoi ignorer un professionnel qui, gratuitement, peut rechercher le type de propriété visé, trouver des comparables, coordonner les visites, négocier, etc.? De nos jours, quel organisme, gouvernement ou spécialiste en consommation pourrait encourager les consommateurs à se priver de protection lors d’une transaction qui a une incidence majeure sur la richesse du patrimoine familial?

Transaction protégée avec un courtier

En effet, il faut rappeler que les acheteurs recourant aux services gratuits d’un courtier immobilier profitent de la protection professionnelle de ce même courtier et ont droit au Fonds d’indemnisation. On comprend mieux pourquoi des milliers de consommateurs ont utilisé et utilisent les services d’un courtier immobilier.

De plus, la présence d’un courtier immobilier à côté de l’acheteur, dans une transaction où le propriétaire vend par lui-même, a le mérite de sécuriser la transaction pour les deux parties. Le devoir du courtier immobilier selon les règles et la Loi , l’oblige à protéger les deux parties tout en offrant les mêmes garanties. Seuls les courtiers immobiliers détenant un permis, peuvent apporter cette « protection » aux consommateurs, lors d’une transaction.

Aujourd’hui, le consommateur a plus que jamais un bon rapport de force. Il a accès aux informations grâce à l’Internet, à des professionnels encadrés par les exigences plus sévères de la nouvelle Loi et à des garanties. Il a également tout le loisir de choisir et de négocier le mode de rémunération et la formule de services désirés.

En tenant compte du fait incontesté que l’achat d’une propriété est généralement le plus important investissement effectué par un individu, la véritable question devrait être : ai-je les moyens de me priver d’une expertise et de garanties professionnelles en effectuant l’une des plus importantes transactions pour moi et ma famille?

Vous voulez réagir à cet article ?

http://yvonpoirier.com

Yvon Poirier

Président Fondateur du RCIIQ

Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec

Lien vers le dossier de Protégez-vous :

http://2doc.net/osh5d

Le RCIIQ est le seul organisme qui défend les intérêts des courtiers immobiliers indépendants. Soulignons que 37 % de tous les courtiers immobiliers ayant le droit d’exercer au Québec sont des courtiers immobiliers indépendants (quelque 1 000 agences immobilières regroupant environ 6 000 courtiers). Ils œuvrent partout au Québec dans toutes les sphères d’activité (résidentiel, commercial, industriel, agricole, location, etc.).

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August 15th, 2011

Discover 4625 Miller On YouTube

Posted by Joan McGuigan

4625 Miller Westmount-adj on YouTube

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August 10th, 2011

Quebec housing slips on thin condo demand

Posted by Joan McGuigan

New residential construction activity waned in Quebec last month, even as national housing starts rose more than expected in July, fuelled by appetites for new condos in cities like Toronto and Vancouver.

Quebec urban housing starts dropped 7.8 per cent in July, compared to the same period in 2010, because of declining demand for single detached homes and condos, the Canada Mortgage and Housing Corp. said Tuesday.

“Housing demand in Quebec continues to shift toward housing types such as semidetached and row homes,” noted Francis Cortellino, senior market analyst at CMHC.

In Montreal, new condo starts dropped 14 per cent between July 2010 – when multiresidential construction was unusually high – and last month.

“There’s a drop but it’s still a very active market,” said David L’heureux, senior market analyst at CMHC.

“A large number of projects were still started.”

Nationally, CMHC said the annual rate of housing starts on a seasonally adjusted basis was 205,100 in July, up 4.3 per cent from June. That beat the median forecast of 194,500 provided by economists polled by Bloomberg.

David Onyett-jeffries, economist with rbc economics Research, said the surge in housing starts was driven at least partially by people wanting to take advantage of low interest rates before the Bank of Canada decides to hike its benchmark rate.

“We are, however, not assuming that this advancing of activity will continue going forward as we view starts currently at levels well above that warranted by the underlying fundamentals,” he said in a research note.

HOUSING Building to moderate

“As a result, we expect home building to moderate toward the more stable and sustainable pace of around 180,000 annualized units through the remainder of this year and into 2012,” Onyett-Jeffries added.
 
SHAUN BEST REUTERS Housing construction, already moderating in Quebec, is expected to do so across the country in coming months. In June, there were 1,265 empty condo units in Montreal. About 650 are filled each month.

Indeed, the trend toward more moderate levels of activity in Quebec is expected to spread nationally.

In Toronto, housing starts rose 13 per cent last month.

“Condo starts this year have already exceeded the total for all of 2010,” said Shaun Hildebrand, CMHC’s senior market analyst for the GTA.

And in British Columbia, starts rose 33 per cent, year over year, largely because of new condo construction, even as sales in Vancouver’s blistering resale market slumped 21 per cent between June and July.

Mathieu Laberge, deputy chief economist at CMHC’s market analysis centre, said he isn’t worried about units eventually sitting empty in Toronto and Vancouver, as the new construction market tends to lag by housing resales.

Laberge says he’s expecting new construction to moderate “during the second half of 2011” in Canada’s hottest real estate markets.

“There is no fear of over-construction,” he said.

Indeed, as of June, the absorption rate – an indicator of how long it takes for a new home to be purchased or rented when completed – remained stable in Montreal, Vancouver and Toronto, the CMHC said.

While numbers for July are not yet available, 1,265 Montreal-area condos were empty in June, with around 650 units being filled each month, L’Heureux said.

L’Heureux couldn’t say whether developers were having to significantly drop their prices to sell these remaining units.

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  • 10 Aug 2011
  • The Gazette
  • alampert@montrealgazette.com www.twitter.com/realdealmtl
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    August 1st, 2011

    Window on the Market

    Posted by Joan McGuigan

    The electronic Newsletter of  The QFREB’s Market Analysis fo  July 2011

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    August 1st, 2011

    Video on youtube

    Posted by Joan McGuigan

    please  follow the link to discover our Condo -Monkland Village

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